Кредиты под залог коммерческой недвижимости и ее покупку — условия банков, особенности оформления

0

Что делать предприятиям, индивидуальным предпринимателям и организациям, если нужны деньги на развитие бизнеса, начало нового вида деятельности? Обратиться в банк и подать заявку на кредит. Но в отличие от физических лиц юридическим никто не даст деньги без залога. Лучшим выходом станет кредит под залог коммерческой недвижимости.

Если в собственности есть здания, производственные цеха, офисные помещения, их можно предложить банку в качестве обеспечения и получить необходимую сумму на пополнение оборотных средств, закупку оборудования или строительство.

Какую недвижимость принимают в качестве залога

Важно! Финансовые структуры не берут в залог любые помещения. Для них важна ликвидность. Металлический ангар, недостроенный цех — не лучшее обеспечение. Рассматриваются только капитальные строения из камня, кирпича, пеноблоков, используемые для получения прибыли, ведения хозяйственной деятельности. Не получится заложить и квартиру или частный дом. Исключение — наличие документов, подтверждающих перевод в нежилой фонд.

В качестве обеспечения по займу банки принимают:

  • офисные здания, помещения и бизнес-центры;
  • цеха, склады;
  • магазины, гостиничные комплексы, кафе, торговые центры, предприятия общепита и т. д.

Важно! Здание должно быть сдано в эксплуатацию. Обязательно наличие инженерных коммуникаций: электричества, водопровода, канализации. Если объект недвижимости находится на ремонте, проводится перепланировка, выполняется реконструкция, банк может отказать в выдаче кредита.

Целевое использование денег

Кредиты на коммерческую недвижимостьЮридическим лицам требуются значительные суммы на развитие бизнеса. Но десятки и сотни миллионов рублей или долларов выдаются только в качестве целевого займа. Предприятие обязано предоставить кредитору план развития бизнеса.

Деньги можно получить на следующие цели:

  • покупка или строительство коммерческой недвижимости, необходимой для размещения производства или офиса, в том числе с последующей передачей ее в залог;
  • приобретение станков, автомашин;
  • ремонт основных средств.

Цели кредитования могут быть разными. Но в любом случае банк захочет получить исчерпывающий отчет о том, на что потрачена каждая копейка из выданного займа. И только письма за подписью руководителя предприятия-займодавца о том, что деньги потрачены на такие-то цели, недостаточно. Потребуются договора с поставщиками или подрядными организациями, счета на оплату, платежные поручения и иные подтверждающие документы.

Если сумма займа относительно небольшая, она может быть нецелевой. В этом случае кредитор не проверяет, на что потрачены полученные деньги. В основном, такие займы выдаются физическим лицам или индивидуальным предпринимателям.

Кто может подать заявку на кредит под залог коммерческой недвижимости

Магазины, торговые центры могут находиться в собственности не только крупных корпораций, но и частных лиц. Любой владелец нежилого помещения может обратиться в банк и предложить его в качестве обеспечения при получении коммерческой ипотеки.

Кредит под коммерческую недвижимость бизнесу и физическим лицамНиже перечислены особенности кредитования для всех категорий потенциальных заемщиков:

  1. Физические лица. Займ под залог приобретаемого имущества — возможность получить нужную сумму денег под относительно низкий процент без подтверждения занятости и стабильного дохода.
  2. Юридические лица. Для них кредит под залог объекта коммерческой недвижимости — это расширение бизнеса, пополнение оборотных средств, возможность финансировать крупные сделки. В стандартном варианте деньги зачисляются на специальный ссудный счет. Банк принимает решение после изучения технико-экономического обоснования, бизнес-плана, бухгалтерской отчетности за предшествующие периоды.
  3. Индивидуальные предприниматели. Коммерческая ипотека для данной категории — едва ли не единственная возможность получить деньги на закупку материалов и оборудования.

Вне зависимости от того, кто обращается за займом, проводится оценка объекта. В обязательном порядке здания и сооружения страхуются в пользу банка. На здание не должны быть наложены обременения. Заемщик не должен проходить процедуру банкротства. Стандартно оформление занимает до 10-15 дней.

Особенности кредитования

Оформление займа под залог коммерческой недвижимости (в частности, для юридических лиц и предпринимателей) имеет свои нюансы, о которых необходимо знать до подачи заявки.

Способ получения

Средства могут быть выданы в формате:

  • Стандартного кредита, зачисляемого на расчетный или специальный ссудный счет. Вся сумма сразу поступает в распоряжение заемщика. Уже со следующего месяца придется вносить платежи в соответствии с графиком вне зависимости от того, потрачены деньги или нет, запущено производство или нет.
  • Не возобновляемая кредитная линия. Деньги зачисляются на особый счет. Для того чтобы произвести оплату за товары или иные ресурсы, в банк каждый раз пишется письмо-обоснование. Проценты начисляются только на уже израсходованную часть кредита. Погашение может производиться как ежемесячно, так и всей суммой в конце срока финансирования.
  • Возобновляемая кредитная линия. От предыдущего варианта отличается тем, что деньги можно вернуть на ссудный счет и тратить заново в случае необходимости. Возобновляемые кредитные линии открываются на 5-10 лет и более. В основном предназначаются для финансирования крупных проектов.

Лимит

Кредит банка на покупку коммерческой недвижимостиЛимит определяется типом объекта, передаваемого в залог, общей ситуацией на рынке недвижимости, платежеспособностью клиента и прочими факторами. Стандартно заемщику выдают в качестве займа не более 80% от оценочной стоимости обеспечения.Банки вынуждены страховать свои риски. Если на определенном этапе становится понятно, что заемщик неплатежеспособен, залог продается на аукционе. В очень редких случаях цена продажи соответствует рыночной. Чаще недвижимость реализуется за половину реальной стоимости. Этого едва хватит на то, чтобы покрыть задолженность.

Процентная ставка

На официальных сайтах банки анонсируют границы процентных ставок. На практике же переплата устанавливается индивидуально. Она зависит от:

  • платежеспособности заемщика, оборотов по счетам за последние 6-12 месяцев;
  • кредитной истории как заемщика – юридического лица, так и его учредителей и руководителя;
  • типа залога. Меньше «ценятся» товары в обороте или на складах, больше — ликвидные торговые комплексы в центре города;
  • взаимоотношений между кредитору и заемщиком. Постоянному клиенту ставку могут снизить, разовому установят по верхней планке.

Сложно рассчитывать на низкий процент тому, кто только начинает свой путь в большой бизнес. Если предприятие или ИП существует не более года-двух, ставка будет максимальной.

Оформление кредита

Изначально заемщик изучает действующие предложения от кредитных организаций. Можно обратиться в свой обслуживающий банк. В этом случае несколько упростится процедура. Не придется запрашивать справки об оборотах, наличии/отсутствии картотеки 2 и ссудной задолженности.

В кредитный отдел предоставляется налоговая отчетность и учредительные документы. Служба безопасности может сразу проверить право собственности на недвижимость. Стандартно срок рассмотрения — от 2 до 7 дней.

Кредит под залог коммерческой недвижимости физическому лицуЕсли предварительный ответ положительный, можно переходить к следующим этапам:

  1. Оценка залога. Оценщик может быть рекомендован кредитором либо выбран самим заемщиком из списка организаций, соответствующих требованиям банка. Оплачивает процедуру заемщик.
  2. Инспектирование. Сотрудник кредитного отдела и/или службы безопасности выезжает на объект недвижимости, визуально проверяет его состояние. Дополнительно запрашивается информация в ЕГРН на предмет наличия арестов, иных запретов на совершение юридически значимых действий.
  3. Подписание договоров (кредитного и ипотечного), регистрация в Росреестре, выдача денег.

В стандартном варианте все документы подписываются руководителем юридического лица. Если действует иной человек, обязательно наличие доверенности, заверенной надлежащим образом. Если третье лицо представляет интересы индивидуального предпринимателя, доверенность заверяется у нотариуса.

Какие документы требуются для оформления

Важно! Приведенный ниже перечень не является обязательным и закрытым. Список документов лучше уточнять в конкретной банковской структуре при подаче заявки.

В любом случае стоит подготовить (рассматривается вариант с юридическим лицом):

  • заявка на выдачу займа;
  • учредительные документы (устав, свидетельства ОГРН и ИНН), решение о создании общества и т. д.;
  • паспорта руководителя (главного бухгалтера) или ИП;
  • налоговая отчетность с отметками ИФНС;
  • справки из обслуживающих банков об оборотах по счетам, наличии/отсутствии картотеки №2 и ссудной задолженности;
  • бизнес-план, ТЭО, если деньги нужны на развитие бизнеса;
  • свидетельства о праве собственности на объект коммерческой недвижимости и на землю под ним. Не стоит забывать и про технический и кадастровый паспорта.

В каком банке можно получить кредит под залог коммерческой недвижимости

Кредиты на недвижимость под залог покупаемой недвижимостиВ 2019 году кредиты под залог коммерческой недвижимости готовы выдать:

Россельхозбанк

Предприятия малого бизнеса на покупку зданий и сооружений могут получить до 200 млн. рублей. Срок погашения — 8 лет. Процентная ставка определяется персонально. Учредители и акционеры, владеющие контрольным или блокирующим пакетом акций, становятся поручителями. Объект покупки передается в залог.

Совкомбанк

С обеспечением в виде нежилых помещений Совкомбанк выдает до 30 млн. рублей. Здание не должно быть аварийным, в отношении него не выписывались предписания о сносе. Заемщиком может выступать как организация, так и физическое лицо в возрасте до 85 лет на момент погашения.

ОСТАВЬТЕ ОТЗЫВ ИЛИ КОММЕНТАРИЙ

Please enter your comment!
Please enter your name here