Покупка квартиры: какой кредит взять?

0

Времена, когда государство обеспечивало своих граждан жильем, ушли в далекое прошлое. Теперь каждому самостоятельно приходится решать проблемы, связанные с приобретением квадратных метров. И для многих единственным приемлемым решением становится кредит на квартиру. Благо, предложений на данный момент времени хватает.

Покупка жилья с использованием кредита — это единственная возможность стать владельцем собственных квадратных метров для значительной части населения страны, в частности, для молодых семей. Пришло время разобраться, что выгоднее, сколько переплачивает заемщик в том и в другом случае.

Как покупать квартиру: какой вид кредита предпочесть?

Прежде чем идти в банк с заявлением на выдачу займа, не будет лишним ознакомиться с нюансами каждого вида кредитования.

Ипотека

Ипотечный кредит на приобретение жилья имеет следующие особенности:

  • Сроки финансирования, исчисляемые десятилетиями — до 30 лет. Многие банки устанавливают ограничения на максимальный возраст заемщика на дату погашения — 65-70 лет. Соответственно, в 50 лет займ не дадут на срок более 15 лет. Исходя из этого, необходимо планировать расходы.
  • Процентные ставки начинаются от 6% (молодые семьи, программы господдержки и т. д.) и доходят до 13-15%.
  • Для оплаты первоначального взноса заемщик должен иметь собственные средства (не менее 10-15% от общей суммы оплаты). В зависимости от условий кредитования покупателю приходится самостоятельно оплачивать до 65-70%.
  • Есть возможность получить впоследствии налоговый вычет (с 2 млн. рублей основной суммы и 3 млн. рублей процентов).
  • Пока не погашена вся сумма задолженности, жилье находится в залоге. Никакие юридически значимые действия с ним совершать нельзя.
  • Квадратные метры страхуются в пользу займодавца. Размер страховки может достигать значительных размеров. Дополнительно кредитор может «попросить» застраховать титул квартиры, заемщика на случай смерти или потери трудоспособности. При отказе от этих видов полиса кредит «дорожает» на 2-3 процентных пункта.
  • Финансисты не дают деньги на приобретение абстрактной «квартиры». Заемщик обязан предоставить реквизиты конкретных квадратных метров. Это относится и к дому, только сданному комиссии, и к покупке на стадии котлована, и к жилью, используемому годами. Служба безопасности проверяет предполагаемый объект, его юридическую чистоту и дает одобрение либо отказ.

Ипотека на квартиру, жильеКредиты на покупку жилья в ипотеку имеют значительное количество «минусов», о которых надо знать:

  • Займ — целевой. Покупатель не получает деньги на руки. Их сразу перечисляют продавцу. В то ж время, если кредитор на определенном этапе заподозрит заемщика в мошенничестве (покупка у близкого родственника по завышенной цене и т. д.), можно остаться и без квартиры, и без денег.
  • Длительные сроки кредитования. Заемщик обязан в течение десятилетий отдавать банку значительную часть своего дохода. С учетом страховок сумма ежемесячного платежа может быть значительной. Заемщик должен иметь доход, покрывающий все расходы. В стандартном варианте считается, что расходы на обслуживание кредита не должны превышать 40% от дохода. Если в месяц приходится выплачивать 40 тысяч рублей, подтвержденный доход должен составлять 100 рублей и более.
  • Банк всегда оставляет за собой право потребовать от заемщика привлечения до 3-х созаемзщиков или предоставления в залог дополнительного имущества помимо покупаемой квартиры.
  • Повышенные требования к клиенту. Если стандартный кредит финансовая структура может выдать при наличии незакрытых долгов, ипотечный — никогда. К тому же служба безопасности не даст согласие, если заемщик имеет судимость или проблемы с законом.
  • Доход должен быть официальным. Потенциальный заемщик может зарабатывать в месяц сотни тысяч рублей, но не иметь возможности это подтвердить. И банк с большой долей вероятности откажет ему в ипотечном кредите. Это относится и к индивидуальным предпринимателям, применяющим ЕНВД в качестве системы налогообложения. Нет подтвержденного дохода, нет займа.
  • Суммарная переплата за все годы кредитования достигает сотен процентов в сравнении с первоначальной ценой квартиры.

В ряде ситуаций заемщику проще и быстрее взять стандартный потребительский кредит на покупку жилья. Но и здесь есть свои «подводные камни», о которых не стоит забывать.

Преимущества потребительского кредита при покупке квартиры

При современном уровне развития кредитования среди преимуществ потребительского кредита при покупке квартиры можно выделить следующие:

  • Займ — нецелевой. Не придется отчитываться перед банком о том, куда потрачены деньги.
  • Купленная квартира не становится залогом. В случае проблем с возвратом задолженности банк не сможет потребовать освободить жилье сейчас и немедленно. Заемщик вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, не дожидаясь, пока будет погашен кредит.
  • Отсутствуют обязательные требования по оформлению страхового полиса. Финансовые организации предлагают оформить страховку, но заемщик может спокойно отказываться без всяких последствий для себя.
  • Более простое и быстрое оформление. Особенно это касается зарплатных клиентов, тех, кто ранее кредитовался в данной конкретной организации и благополучно расплатился по долгам.
  • Нет первоначального взноса. Можно не копить деньги годами только для того, чтобы служба безопасности убедилась в том, что вы действительно планируете покупать квартиру.

Но, как и везде, есть свои недочеты, о которых стоит помнить. Среди наиболее значимых «минусов» потребительского кредитования для потенциального заемщика выделим:

  • Максимум — 5 млн. рублей в Сбербанке и ВТБ 24. Для получения большей суммы потребуется либо ликвидный залог, либо поручители. К тому же такие суммы доступны только зарплатным или «надежным» клиентам. Всем остальным банки предлагают не более 3 млн. рублей.
  • Более короткие сроки финансирования — 5-7 лет. На практике это означает, что ежемесячно значительные суммы будут уходить в доход займодавца.
  • Высокие ставки — до 20% и более. Но, если суммировать переплату за все годы, получится меньше, чем при ипотечном кредитовании на ту же сумму, но на 15-20 лет.
  • Заемщик может подать заявление на получение стандартной льготы (2 млн. рублей), полагающейся при покупке квартиры, но компенсировать хотя бы частично выплаченные проценты не получится.

Важно понимать, что преимущества и недостатки есть и у ипотечного, и у стандартного потребительского кредита. Если не хватает небольшой суммы, и нет желания передавать свое имущество банку в залог, можно остановить внимание на обычном займе. Если же собственных денег недостаточно для покупки, есть возможность часть кредита погасить за счет материнского капитала, стоит отдавать предпочтение ипотеке с пониженной процентной ставкой и длительными сроками кредитования.

Для получения расчетов, приближенных к реальным, можно воспользоваться кредитным калькулятором на официальных сайтах банков. Расчеты можно делать при разных первоначальных взносах, процентных ставках, дифференцированном или аннуитетном погашении. На основании полученных данных можно делать выбор в пользу того или иного кредита на покупку квартиры.

Кто может рассчитывать на получение ипотечного кредита?

Получение ипотечного кредита - кто может взять?Значительная часть финансистов предъявляет к потенциальным заемщикам следующие требования:

  • Минимальный возраст на дату подачи заявки 21 год, максимальный при погашении — 60-65. Увеличение до 70-75 возможно при условии предоставления созаемщика, которому на момент последнего платежа не исполнится 65 лет.
  • Мужчины моложе 27 лет обязаны предоставить военный билет с отметкой либо о прохождении воинской (альтернативной) службы, либо о предоставлении отсрочки на законных основаниях.
  • Документы, подтверждающие наличие постоянной занятости: копию всех заполненных листов трудовой книжки, трудового контракта (контрактов). Каждый лист ксерокопии заверяется печатью работодателя и подписью ответственного лица. Важно, что на последнем рабочем месте стаж должен составлять не менее 6 месяцев.
  • Справки 2-НДФЛ, выписки по расчетным счетам, если заработная плата перечисляется на карту.

Приведенный перечень не является полным или закрытым. Условия определяются только банком-кредитором. Это касается ситуаций, когда запрашивается значительный кредит на жилье, а финансисты не уверены в платежеспособности клиента. Вполне возможно, что придется передавать банку в залог ту недвижимость, что уже есть в собственности. Лучше заранее побеспокоиться о наличии следующих документов:

  • Свидетельство о госрегистрации права собственности.
  • Договор купли-продажи, дарения и т. д.

Если банк требует предоставить платежеспособного поручителя или созаемщика, он должен соответствовать тем же критериям, что и основной клиент. Так же нужны 2-НДФЛ, копия трудовой, выписки по расчетным счетам.

Если планируется в качестве первоначального взноса использовать средства материнского капитала, придется обращаться в ПФР за подтверждением права на его получение. Дополнительно в банк предоставляется либо свидетельство о рождении ребенка, либо справка об усыновлении (установлении опекунства).

Покупка страхового полиса

Страховой полис заемщик обязан либо самостоятельно оформить в компании, аккредитованной банком, либо купить в счет займа. В стандартном варианте предполагается, что страхуется только предмет покупки. Но в большинстве случаев банки «предлагают» обзавестись полисами на титул жилья, жизнь, здоровье заемщика, потерю работы. Отказ от последних страховок равносилен увеличению процентной ставки.

Если вы не знаете, что выгоднее: оплачивать полис или повышенные проценты, примите к сведению следующее:

  • Увольнение с работы по собственному желанию — не страховой случай.
  • Реально оцените свое здоровье, профессиональные риски, почитайте условия страховки. Не менее важно знать, в каких ситуациях (речь идет о смерти заемщика или получении инвалидности) страховая будет возмещать, в каких нет.
  • Рассчитайте, в какую сумму обойдется полис на весь период кредитования, сколько придется переплатить при отказе от страховки.

На основании полученных результатов можно делать выбор в пользу либо повышенных процентов, либо страхового полиса на все случаи жизни.

С собранным пакетом документов можно обращаться в выбранный банк. Повторимся, лучше заранее узнать, какие справки потребуются, чтобы не занимать несколько раз очередь и не беседовать бесконечно с кредитными контролерами.

Документы на покупаемое имущество

Документы на покупаемое имущество в кредитЕсли первичное одобрение получено, можно переходить к выбору квартиры и дальнейшему оформлению. В банк предоставляются:

1. Оценочное заключение на квартиру или иную покупаемую недвижимость. Кредитор всегда хочет убедиться в том, что предмет залога находится в хорошем состоянии, дом не подлежит сносу, не находится в состоянии капитального ремонта. Важно: оценщик должен задекларировать не только рыночную, но и ликвидационную и инвестиционную стоимость жилья.

Для проведения оценки предпочтительнее обращаться в независимую компанию, имеющую необходимые лицензии. Оценщики банка в большинстве случаев занижают стоимость объекта покупки. Тем самым займодавец стремится минимизировать свои риски.

2. В БТИ продавец квартиры получает кадастровый и технический паспорта, если это не сделано ранее.

3. Выписка из Госреестра, подтверждающая, что объект не находится в залоге, на него не наложены обременения.

4. Документы, подтверждающие право собственности.

Дополнительный перечень документов уточняется в конкретном банке. Лучше это делать заранее, так как многие справки имеют очень короткий срок действия. Если он пройдет, процедуру оформления придется начинать заново.

Как оформляется ипотечный кредит?

Все собранные документы, относящиеся и непосредственно к заемщику, и к предмету покупки, передаются в кредитный отдел банка. Срок проверки зависит от многих факторов и всегда индивидуален. Не стоит ориентироваться на декларируемые 3-5 дней.

Если принимается положительное решение, назначается дата подписания договора на получение займа. Будущий собственник не может передоверить эту процедуру юристу, нотариусу или родственнику. Все подписи — личные. Одновременно оформляется закладная на предмет покупки и непосредственно договор купли-продажи, если это не сделано ранее.

Покупатель может самостоятельно отвезти документы в Росреестр для проведения регистрационных действий или доверить процедуру сотрудникам кредитора. Так банк получает подтверждение того, что купленный объект в ближайшие годы будет находиться у него в залоге. Росреестр, если нет вопросов, обязан все регистрационные действия провести в течение 10 рабочих дней. Если какой-либо из предоставленных документов не соответствует требованиям, срок увеличивается до 45 дней. Только после этого новый владелец может считать себя счастливым новоселом.

Какие ипотечные кредиты выдаются в Москве?

Важно сразу подчеркнуть, что говорить о неких усредненных значениях не приходится. Часть финансистов работает только с новостройками (Совкомбанк), часть — с уже эксплуатируемыми домами (МКБ, Дельта-Кредит). Отличаются процентные ставки, периоды финансирования, условия получения денег.

Если речь идет о том, как взять кредит на покупку квартиры, можно рассмотреть следующие варианты.

Сбербанк

Ипотека от Сбербанка может предложить потенциальным новоселам не менее 300 тысяч в российской валюте, но не более 85% от суммы, названной оценщиком. Из своих средств заемщику предстоит оплатить не менее 15% от нужной суммы. Минимально возможная процентная ставка — 8,9. На нее могут претендовать молодые семьи и зарплатники, сотрудники предприятий-партнеров. Расплатиться в полном объеме необходимо за 30 лет максимум.

ВТБ

В ВТБ 24 можно получить не менее 600 тысяч, но не более 60 млн. рублей. График платежей составляется на 30 лет максимум. Заемщик должен иметь на счету не менее 10% от предполагаемой стоимости жилья. Процентная ставка — не менее 11,25 годовых.

МКБ

Московский Кредитный Банк готов предоставить не более 30 млн. рублей с погашением в течение 20 лет по ставке от 11,25% годовых. Самостоятельно заемщик должен накопить не менее 10% от нужной суммы.

Важно! В Москве действует больше банков, чем во всей остальной стране. Соответственно, больше предложений. Если есть желание купить квартиру в кредит, всегда можно найти подходящий вариант.

ОСТАВЬТЕ ОТЗЫВ ИЛИ КОММЕНТАРИЙ

Please enter your comment!
Please enter your name here